[미연시] 전세보증금을 못받을까 두려워요

최근 전세사기가 판을 치고 있다. 사회초년생은 반드시 이 글을 읽고 대항력을 유지하는 법을 알고 전세를 계약해야한다. 

전세란 대한민국에만 있는 특이한 사적 담보대출에 속한다. 

사실 모르는 타인의 부동산을 물적담보로 하여 나의, 개인의 돈을 빌려주고 계약을 하는 것이다. 

그렇기에 특이한 '전세권'이라는 별도의 권리가 있기도 하다. 

크게 3가지로 보증금을 설정할때 알아두어야 하는 내용이 있다. 

 

1. 임차보증금 대항력  :채권

 이미 잘 알려져있지만 계약서만 써두고 돈 주고받는다고 내 돈을 받을 수 있는게 아니다. 

'대항력' 내 돈을 지킬 권리를 가지고 있어야 한다.  모르는 사람이 아직 많아서 정말 안타깝다. 

그래도 젊은층들은 잘 지키는 듯한데, 높은 연령층에서 잘 모르는 경우가 많다. 공인중개사에서 수수료도 받았으면 꼭 알려주는 것이 맞다고 생각한다. 

 

계약서 원본만 잘 가지고 있다면 전입신고를 하고, (인터넷으로도 가능), 확정일자를 신고하면 된다. 

확정일자란 내 계약서가 공신력있는 기관에서 인지하고 있다는 확인을 받는 것이다. 다음날 0시부터 효력이 발생하니,

계약 당일과 확정일자간은 하루간의 차이가 난다. 

이부분은 왜 법개정을 안하는지는 모르겠지만 예전 핫했던 사기 수법으로는 이 하루간의 차이를 이용해 

근저당권을 은행에 달려가서 설정하는 방법을 사용했다. 근저당권은 효력이 바로 발생하기 때문이다. 

 

그런데 만약 보증금을 못돌려받았는데 전입신고를 해야할 일이 생길 수 있다. 먼저 이사를 가거나 청약 등으로 조건이 전입이 되어있어야하는 조건이다. 이 경우 당사자인 내가 아니더라도 가족관계증명서상 증명가능한 가족이 같이 살고있어서 등본상 해당 부동산에 남아있으면 대항력이 유지된다. 혹은 임차권등기를 부동산 등기부등본에 기입하여 전출되고도 효력이 유지되게끔 신경써야한다. 

 

정말 억울하게 귀찮아서 미루다가 후순위 대출이 내 권리보다 앞선다면 억울하고 뭐고 할 것없이 앞선 순위가 먼저 돈을 가져간다. 채권자 금융회사들은 이를 아주 잘 알고 있으므로 주의해라. 

 

만약 영 보증금을 안돌려줘서 부동산을 경매에 넣고자 하면 대항력이 있는 임차인은 1. 임차보증금반환청구소송 제기 -> 2. 승소시 집행권원을 가지고 3. 강제집행(강제경매)를 넣을 수 있다.  해당 기간은 승소하기까지 기인 시간이 소요되므로 1년이상 정도는 잡아야하지 않을까 싶다. 송달 및 판결 속도에 따라 매우 다르다. 

 

장점은 비용이 아주 적게 든다는것과 등기부상 기록이 없어 재산 정보 등이 드러나지 않는 점, 경매배당시 후순위권리자보다 토지/건물에 대해 우선 배당을 받을 수 있다. 그리고 대항력요건을 꼭 갖춰서 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있다. 받는 금액은 사실 전세금까진 안되고 월세 보증금정도 보장받을 수 있다.

지역에 따라 다른데 서울의 경우 1억65백만원이내 보증금이 있으면 55백만원은 최우선으로 돌려준다. 

55백만원 임차보증금이 있었으면 55백만원 받는거고, 1억원 보증금이 있으면 55백만원 받는다. 

대항력이 있을경우만!!!!! 함부로 집 빼고 전입신고 옮기고 계약시 확정일자 안받고 하지 말자. 

 

2. 전세권 :물권 (채권보다 물권이 우선한다)

 등기부등본상에 내가 전세로 살고 있다!라고 명시하는 것이다. 사실 전세란 개인과 개인의 계약으로 담보부 사채와도 크게 다르지 않기에 이를 채권자들에게 알릴 필요가 있다. 

'내가 이집에 선순위 권리자에요!!!!! 보증금이 이만큼이 걸려있답니다!"

 

 

전세권 등기는 월세를 내지 않고 대출이자만 부담하고자 하는 사람들이 선택하는 방식인데, 단점이 있다.

비용이 발생한다는 것과 임대인의 협조가 어렵다는 것이다. 

 

임차인이 임대인에게 요청해서 둘이 모두 동의해야 설정 가능하다. 그리고 전세권 설정에 흔쾌하게 하자고 허락하는 집주인도 많지 않다. 결국 전세보증금 위험할까봐 전세권등기를 하자는 것인데, 부동산 등기부등본에 기재가 되면 권리가 말소된다고 해도 내용이 삭제되는 것이 아니고 줄만 그어진채로 예전 내용을 볼 수 있다.

전세권말소 이런 식으로 등기부등본상 남는다. 

 

이건 큰 문제가 아니더라도 임대인의 주민등록초본, 인감증명서, 인감도장, 권리등기증 이 필요하다. 임대인 입장에서는 귀찮을 만도 하다. 당연히 돌려줄 돈이지만 나 얼마에 전세주었다를 누구나 열람할 수 있는 등기부등본에 기재하고, 나의 개인 품까지 들여야하는 것이다. 임차인이 나갈때 전세권등기 말소 안해주는 경우도 있다. 골치아프다. 

 

또한  등기부에 기재하는 것은 모두 돈이 꽤 든다. 

등록세(보증금* 0.2%) , 교육세(등록세* 20%) , 등기신수수료(1.3만~1.5만원), 법무사 수수료(2-30만원, 법무통이나 공인중개사 소개 가능, 셀프로도 가능) 등기된 다음날부터 대항력 인정받는다. 

  

당연히 장점은 권리를 만인에게 알린다는 것이다. 그리고 1번 임차보증금 대항력을 지키기 위한 여러가지 노력이 덜 든다.등기가 되어있으므로 생략가능한 전입신고, 확정일자를 받을 필요가 없다.  보증금 반환시에도 소송도 필요없이 강제집행(보증금반환청구의소) 이 가능하다. 내가 전세로 사는 그 부동산을 경매(임의경매)에 넣을 수 있다는 것이다.  경매에 집어넣어 낙찰자가 생겼는데 내 보증금을 다 돌려받지 못하면, 그 낙찰자에게 '인수'된다. 즉 그 낙찰자가 부족분만큼 물어준다는 것이다.  참고로 건물에만 하지말고 토지까지 다 전세권설정 등기를 해두면 모두 배당받을 확률이 높아진다. (2개 필지에 설정해야하므로 비용은 더 든다^^ 마치 보험과 같다..) 

 

개인이 아닌 법인은 임대차보호법에 해당 안되니  전세권등기를 꼭 선택해야한다. 

 

단점은 최우선변제권은 없다. 이거 뭔가 다 쓰려니 점점 길어져서 어려워지는 것 같다. 

그런데 내 몇억을 들이면서 이걸 모르고 들어가는 것은 말이안된다. 투자는 그렇게 신중하게 하면서..

꼭 여러번 여러글 숙지하고 좋은 선택을 내리면 좋겠다.