[미래의 돈을 보는 연습 시간] 미연시 1. 특례보금자리 완전정복

미래의 돈을 보는 연습 시간 시리즈 

< 특례보금자리 23년형 완전 분석>

23년도 주택금융공사는 급락하는 집값 안정을 위해 임시로 특례보금자리를 특례보금자리로 전환하여 공급했습니다.

사례1)30대 집을 마련하고자 하는 맞벌이 신혼부부 A씨의 경우 기존의 자격 조건으로는 어중간하게 소득수준을 맞추기 어렵습니다. 실수요자임에도 불구하고 서울 내에 직장과 가까운 6억 이내 실거주용 아파트는 괜찮은 물건이 없습니다. 전세 사기나 아이를 낳아 국공립 어린이집에 맡기고 싶은 것까지 고려하면 빌라나 다세대주택은 불안합니다. 미래의 소득이 계속 늘어날 경우, 해당 부부는 50년까지 장기대출도 가능하고 40년의 체증식 대출을 선택할 수도 있습니다.

사례2)50대 집을 전세로 준 B씨도 전세금을 내어줄 전세대출이 필요합니다. 갑자기 전세금을 빼달라는 세입자를 위해 임차보증반환 대출이 필요합니다. 이러한 보전 용도로도 활용할 수 있습니다.

사례3)현재 집을 팔고 새 집을 구매하고자 하는 C씨는 판매와 구매 시기를 완전히 맞추기가 어렵습니다. 같은 날에 모든게 이루어지면 좋겠지만 내놓은 현재 집을 구매하는 사람이 잔금을 두 달 뒤에나 치를 수 있다고 합니다. 이사하려는 새 집은 이미 다음 주에 입주가 예정되어 잔금을 치러야 합니다. 이러한 일시적 2주택자의 어려움도 해결이 가능했습니다.

이러한 부동산 실수요자지만 정책의 혜택에서 미묘하게 비껴있던 수요층을 끌어내는데 성공한 해당 특례보금자리 일반형 상품이 현재는 「가계부채 현황 점검 회의」결과에 따라 가계부채 확대를 부채질했다는 비판과 우려의 목소리가 나오기 시작했습니다.
이에 따라 23.09.27.일부터는 접수분부터 특례보금자리론 일반형 취급이 중단되며 특례보금자리론 우대형 요건들을 만족하는 경우에만 가능하게 되었습니다.

그리고 일시적 2주택자도(기존 주택을 3년 내 처분하는 조건으로 신규주택 구입 자금 이용하는 차주) 불가해졌습니다. 대출신청일 기준 채무자와 배우자의 총 주택보유수가 본건 부동산을 제외하고는 기타 부동산을 보유하고 있지 않아야만 신청이 가능합니다.

그럼에도 현재도 특례보금자리를 이용하기에 장점이 많이 있습니다.
1. 구매 기준으로 장기주택 저당 차입금 이자 상환액 소득공제 대상입니다.
15년 이상 상환하는 주택담보대출은 이자가 상당하죠? 근로소득자가 연말정산을 할 때 소득공제를 해줍니다. 대상은 일정 요건의 세대원입니다.
만약 세대주가 주담대 상환액, 장기주택임차차입금 이자 상환액 및 주택청약종합저축 공제를 받지 않는다면 근로소득이 있는 세대원이 해당합니다.
취득 당시 기준시가(시세 아닙니다) 5억원 이하가 기준입니다. 역시나 2주택자는 공제 불가합니다.
특례보금자리의 경우 고정금리이고, 상환기간이 15년이 초과하는 대출을 대부분 받으시므로, 최대한도 1800만원까지 소득공제가 됩니다.
소득공제액이 상당히 크므로, 연말정산 과표구간이 매우 낮아지게 됩니다.
연말정산 시, 필요서류를 잊지 말고 회사에 잘 제출하도록 합시다.

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 홈택스 출처

2.. 장기 고정식으로 리스크 헤지가능 및 중도상환수수료 없음
최근 FED의 매파 금리상승 분위기와 급등하는 물가상승률, 즉 인플레이션 상황에서 금리가 치솟고 있습니다. 한국은행은 기준금리를 3.5로 23년 내내 유지하고 더는 가계부채 및 여러 상황을 고려해 올리지 못하고 있지만 당분간은 높은 금리가 유지될 것으로 보입니다. 미국 또한 현재(23.11) 5.5% 수준까지 무서운 속도로 금리를 상승시켜 왔고, 한국 기준금리와의 격자가 2%나 벌어진 상황입니다.
코로나 전 낮은 금리로 고정금리를 해두었으면 정말 좋았겠지만, 지나간 것을 후회하고만 있을 수는 없지요. 글의 주제답게 미래의 돈을 보는 연습을 해야 합니다.
미래에는 또 변동 주기가 있으니 떨어지겠지만, 그때까지 실수요자들은 더 이상의 리스크를 져서는 안되며 위험 분산을 해두어야 합니다. 고정금리로 꼭 납입할 금액을 확정해 두고 꼼꼼하게 미래 계획을 짜는 것이 필요합니다.

3. 원금유예 기능 있음
출산, 인병 등의 사유로 총 3년간 유예가 가능합니다. 최소 1년 이상 상환을 해야 사용이 가능하지만, 50년간 한 번도 안 아프고 당당하고 뻔뻔하고 건강하고 씩씩하게만 살아갈 수는 없는 법입니다. 인생은 굴곡이 있기 마련이니까요. 배우자나 가족분들 모두 다 같이 철인처럼 돈만 벌며 살 수는 없는 노릇입니다.
다만 유의하셔야 할 점은 안 내는 게 아닙니다. 이자만 내고 원금을 유예하는 것이며, 해당 유예금은 남은 스케줄에 다시 편입됩니다.
체증식을 선택하셨다면 초기 이자만 5억 기준으로 160만 이상 가량을 냅니다. 그리고 원금은 몇만원 밖에 되지 않으므로... 큰 실효는 없으리라 생각되네요.
165만원 중 5만원이 원금이고 160만원이 이자인 셈입니다.
원리금 균등이나 원금 상환(체감식)을 고르셨다면 원금의 비율이 훨씬 크므로 훨씬 더 큰 효용이 있습니다.
세 가지 상환 방식 중에 무엇이 나에게 맞고 어울리는지 충분한 고민과 계산을 반드시 해보고 선택하시기 바랍니다.

지금까지 변경된 특례보금자리와, 그런데도 왜 특례보금자리를 사용하면 좋은지 언급했습니다.
그러나 시중 40년 이상 주택담보대출이 시판되었고 정부의 제재를 받고는 있으나

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