[미래의 돈을 보는 연습시간] 부동산을 사야할까?

대한민국 부동산은 불패인가? 부동산을 사야할까?

 

한은과 통계청이 22년국민대차대조표를 발표했다.
23년은 집계가 아직 안됐으니.
과연 한국의 부동산 시가총액은 얼마일까?
주식 시가총액은 들어봤어도 부동산 시가총액을 들어봤아? 그럼 관심을 가져볼 필요가 있다.
22년기준으로 우리나라 전체 부동산 시장평가액은 무려 ₩1경4710조이다.

21년 말과 대비하서는 IMF이후 처음으로 소폭 줄었다고 한다.

코로나 저금리 시대와 맞물려 엄청난 부동산 열광과 투기가 난무했던 21년은  역대 최대폭 증가를 했었다.
줄을 서서 아파트 매물을 보고, 엘리베이터 올라가는 사이에 집주인이 매매가 이천만원을 올렸다는 일화가 돌 정도로 광풍이었다. 무주택자들은 실시간으로 오르는 부동산 가격에 벼락거지를 면하기 위해 뱅크런 하듯 부동산을 찾았다.

이런 시기로 인해 1998년(4.2%, 105조3천억원 감소) 이후로는 첫 감소를 했다고 한다.

다른 자산과 비교를 해봐야한다.

23.11월 현재자 기준 전세계 자산 순위 marketcap.com

1위는 금! 13.159T dollars 얼마인고…
$1T가 의미하는 트릴리언달러는 1조달러이다.
$1T 한국돈으로는 1300조원
10T는 1경3천조원.

나의 계산기는 여기에서 멈췄다.

전..천조까지밖에 계산 안되네요..

이와 비교하면 한국 부동산 시가총액인 ₩1경4710조라는 돈은 전세계 현재 자산 시가총액 6위와 맞먹는다는 것이다.
상장된 한국 주식의 시가총액은 약 2400조원!
23년도 한국 정부 예산 약650조원대!
부동산의 자산 규모가 6배정도 크다고 할 수 있다.

그런 부동산 시가총액의 절반도 넘는 1경정도가 서울공화국답게 수도권에 몰려있다.

참고로 정부는 부동산 가격이 오르는 것이 좋을까?
정답은 yes. 부동산 취득세는 집값의 %로 납부한다.
서울의 아파트 8억짜리를 매수하면 약 2천만원 이상을
세금으로 납부한다!! 팔때도 물론 차익의 %로 양도소득세를 납부한다. 어마어마하다.

하지만 서민을 위해야한다, 집값 안정을 해야한다는 민심을 잡기 위해 부동산안정대책이나 부동산 부양책을 내놓으며 조절하고 있다. 지난번 포스트로 다룬 특례보금자리 등 부동산 부양책 유의미한 효과를 보이는 대출장려, 세금 감면혜택 등을 23년 초 22년초까지 열광이었던 부동산 거품이 갑자기 꺼지지 않도록 대안을 내놓았다. 
국가의 입장에서는 높은 가계부채 문제와 이를 터지지 않게 하는 것, 정부의 세수가 연계되어 집값이 떨어지지 않고 꾸준히 찬찬히 올라주는 것이 좋다는 뜻이다.  또한 그런 정책을 펼치고 있다. 


한국의 부동산과 주식의 성장과정을 비교해보자.
도표)

최대치 80년후반부터 비교한 KOSPI지수와 주택가격매매지수이다. 둘다 장기간 우상향하는 형태를 보여주고 있다. 
크게 보면 결국 오른다는 뜻이기도 하다. 그러나 변동성은 부동산이 훨씬 적다. 

이유는 부동산은 '의식주"의 하나, 필수재이기 때문이다. 특히 서울 시내 부동산 실거주용은 실수요가 반드시 있는 자산이고, 사고팔때 세금과 법적 절차 등이 따르기에 주식처럼 유연하게 움직이지 않다. 주식처럼 쉽게 사고 팔 수 없고, 이사를 매년 다닐 수 없는 현실적인 기동력이  부동산 투자의 큰 장점으로 해석할 수 있다. 

 

사실 실질적 투자는 잘 고른 코스피 한주가 훨씬 높을 수 있다. 실제로 그렇다. 그러나 내가 잘 고른 주식이 당시 2,3대 그룹으로 회자되던 대우 주식이었다면? 부동산은 망해도 들어앉아 고쳐가며 살면된다. 

또한 주담대는 이자가 낮고 고정금리가 가능하여 레버리지를 활용해 실제 현금이 더 적음에도 레버리지를 적용하면 내가 실제로 번 수익률은 더욱 커지는 것이다. 내가 3억을 들고 4%로 5억을 대출받아 8억집을 샀고, 1년 후 10억까지 올랐다고 하자. 

 집값은 2억이 올랐는데, 실질적으로 난 현금3억과 + 1년치 이자 2천만원으로  3억2천만원으로 2억을 번 셈이니 연수익률은 60%인 셈이다. 주식과 다르게 수익률을 계산해야하는 이유는 이와 같다. 

 

 

서울 시내 교통이 편한 실거주용 부동산은 장기적으로 떨어질 수 없다. 자금력을 잘 계산해서 똘똘한 한채 잘 마련하도록 해야한다.